Risiken bei Abbruch­arbeiten und wie Sie sie vermeiden

Schadstoffe, Statik, Nachbar­gebäude, Entsorgung, Haftung: Typische Risiken beim Abbruch und was Auftrag­geber vorab regeln sollten. Stand Oktober 2026.

Die typischen Risiken bei Abbruch­arbeiten sind unerkannte Schadstoffe, Standsicherheit, Schäden an Nachbargebäuden, ungeklärte Entsorgung und unklare Zuständigkeiten. Alle fünf lassen sich vor Baubeginn klären, meist mit Unterlagen und einer Besichtigung. Stand: Oktober 2026.

Wie vermeiden Sie böse Überraschungen durch Schadstoffe?

Schadstoffe, die erst während des Abbruchs auffallen, führen laut BG BAU zu Verzögerungen, Mehrkosten bei der Entsorgung und Haftungsrisiken (Bauportal der BG BAU). Gegenmaßnahmen:

• Geben Sie dem Betrieb alle Informationen zur Baugeschichte (§ 5a GefStoffV).
• Lassen Sie bei Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 auf Asbest untersuchen. Die Probenahme führt eine fachkundige Person durch, die Analyse erfolgt im Labor (LAGA M 23, Mitteilung der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall).
• Bei Dämmung aus der Zeit vor 1996 ist von alter Mineral­wolle auszugehen (TRGS 521).
• Teerhaltige Kleber, PCB-haltige Fugen und alte Holzschutzmittel sind je nach Baujahr möglich. Eine Analyse klärt das, das Aussehen reicht nicht.

Details zu Zeiträumen finden Sie im Ratgeber Schadstoffe im Altbau nach Baujahr.

Welche Risiken entstehen für Statik und Nachbar­gebäude?

Beim Abbruch ist die Standsicherheit der verbleibenden Bauteile eine Kernfrage, vor allem bei Teilabbruch, Reihenhäusern und Gebäuden mit gemeinsamen Wänden. Das Baurecht verlangt deshalb vom Fachunternehmer die Bestätigung, dass er über ausreichende Kenntnisse in Standsicherheitsfragen verfügt. Fehlen sie, muss ein geeigneter Tragwerks­planer hinzugezogen werden (§ 12 LBOVVO).

Empfehlungen für die Praxis, keine gesetzlichen Pflichten:

• Dokumentieren Sie den Zustand angrenzender Gebäude vor Beginn mit Fotos.
• Fragen Sie, wie der Betrieb Anschlussstellen zu Nachbargebäuden sichert.
• Klären Sie, ob der Betrieb Schäden an Nachbargebäuden haftpflichtversichert hat, und lassen Sie sich den Nachweis zeigen.

Eine Pflicht, Nachbarn über Lärm und Staub zu informieren, haben wir nicht gefunden. Die Absprache vorab verhindert dennoch viele Beschwerden. Bei Asbest können Nachbarn zivilrechtliche Ansprüche geltend machen (Asbest-Flyer des Umweltministeriums Baden-Württemberg).

Was passiert bei fehlendem Verfahren?

Wer abbrechen lässt, obwohl ein Verfahren nötig wäre, riskiert Probleme mit der Baurechtsbehörde. Verfahrensfrei ist der Abbruch freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 und sonstiger Anlagen bis 10 Meter Höhe. Alles andere läuft im Kenntnis­gabe­verfahren (§§ 50, 51 LBO, Merkblatt der Architektenkammer). Kenntnisgabepflichtige Abbruch­arbeiten dürfen nicht in Selbst-, Nachbarschafts- oder Gefälligkeitshilfe ausgeführt werden (§ 42 Abs. 2 LBO). Der Bauherr bleibt verantwortlich dafür, dass die Anzeigen an die Baurechtsbehörde erfolgen (§ 42 Abs. 1 LBO). Mehr dazu im Beitrag Abbruch­anzeige in Baden-Württemberg.

Wie lässt sich Ärger bei der Entsorgung vermeiden?

Der Bauherr ist als Abfallerzeuger oder -besitzer mitverantwortlich, auch wenn der Betrieb die Entsorgung übernimmt. Die Gewerbeabfall­verordnung verlangt die getrennte Sammlung von Bau- und Abbruchabfällen und ihre Dokumentation, soweit nicht technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar (§ 8 GewAbfV). Gefährliche Abfälle brauchen ein eigenes Nachweisverfahren. Regeln Sie im Vertrag, welche Belege der Betrieb liefert: Wiegescheine, Lieferscheine, Übernahmescheine. Hinweise stehen im Beitrag Bauschutt und Entsorgungs­nachweise.

Welche Risiken bergen Denkmal, Bäume und Tiere?

Steht das Gebäude unter Denkmal­schutz, müssen Sie vor dem Abbruch die denkmalrechtliche Genehmigung beantragt haben. Im Kenntnis­gabe­verfahren bestätigen Sie das ausdrücklich gegenüber der Baurechtsbehörde (§ 12 LBOVVO). Ob Ihr Grundstück betroffen ist, zeigt die Digitale Denkmalkarte auf dem Geoportal Baden-Württemberg. Fragen Sie im Zweifel die untere Denkmal­schutz­behörde.

Auch Natur spielt eine Rolle. Gehölze außerhalb von Wald und gärtnerisch genutzten Flächen dürfen vom 1. März bis 30. September nicht abgeschnitten oder beseitigt werden, schonende Pflegeschnitte ausgenommen (§ 39 Abs. 5 BNatSchG). Unabhängig von der Jahreszeit verbietet § 44 BNatSchG, Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschützter Arten zu beschädigen oder zu zerstören. Brüten Vögel am Gebäude oder leben Fledermäuse im Dachstuhl, müssen Sie das vor Beginn mit der Naturschutzbehörde klären. Ein verzögerter Start ist günstiger als ein Verfahren wegen Artenschutzverstoß.

Welche Fragen sollten Sie vor Auftrags­vergabe stellen?

Diese Fragen decken die meisten Risiken ab und lassen sich in einem Gespräch vor Ort klären:

1. Wurde das Gebäude auf Schadstoffe untersucht, und liegt der Laborbericht vor?
2. Welches Verfahren gilt, und wer reicht die Unterlagen ein?
3. Wer bestätigt die Standsicherheit der verbleibenden Bauteile?
4. Wie werden angrenzende Gebäude gesichert und dokumentiert?
5. Was steht im Angebot zur Entsorgung, und welche Belege erhalte ich?
6. Welche Versicherung besteht, und kann ich den Nachweis sehen?
7. Wer führt die Arbeiten tatsächlich aus: der Betrieb selbst oder Subunternehmer?

Die letzte Frage ist keine Rechtsfrage, aber eine praktische. Wenn Subunternehmer eingesetzt werden, sollte im Vertrag stehen, wer für Koordination, Qualifikation und Nachweise verantwortlich bleibt.

Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wer haftet, hängt von Vertrag, Verursachung und Verschulden ab. Das Baurecht weist dem Bauherrn bestimmte Pflichten zu, etwa die Anzeigen (§ 42 LBO), und der Betrieb haftet für seine Ausführung. Klären Sie darum vorab schriftlich:

• Wer meldet an, wer holt Genehmigungen ein?
• Wer ist für Sicherung, Statik und Schadstofffragen zuständig?
• Wer legt die Entsorgungs­belege vor?
• Welche Versicherung deckt Schäden an Dritten?

Für Rechts­fragen zur Haftung wenden Sie sich an eine Anwältin oder einen Anwalt. Welche Unterlagen Sie bei der Beauftragung verlangen sollten, steht im Beitrag Abbruch­unternehmen beauftragen: Diese Nachweise verlangen.

Was bedeutet das für Ihr Projekt?

Beginnen Sie mit den Fragen: Welche Schadstoffe sind möglich? Welches Verfahren gilt? Wer haftet wofür? Wo geht der Abfall hin? Mit den Antworten sind Angebote vergleichbar. Mehr zu unserem Leistungs­umfang finden Sie auf den Seiten Abbruch und Abriss und Entkernung. Für ein Objekt in Stuttgart oder der Region fragen Sie über die Kontaktseite eine Besichtigung an.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall klärt die zuständige Behörde, was für Ihr Vorhaben gilt.